Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
Esta Ley
pretende flexibilizar el mercado del alquiler y dinamizarlo, buscando
el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las
garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a
disposición del mercado arrendaticio, además de contener una referencia
específica al régimen de los alojamientos turísticos.
Para ello se realiza una modificación de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y de la
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de
abordar, en este caso, cuestiones puntuales en los procesos de
desahucio. Entre las principales novedades de la normativa sobre
arrendamientos, y siguiendo la exposición de motivos de la Ley, hay que
destacar:
- Respecto al régimen jurídico aplicable, se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes.
- La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
- Además, el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, se somete al régimen general establecido para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario de modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no podrán surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
La reforma también evidencia como en los
últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo
del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando
cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en
contra de la calidad de los destinos turísticos; por ello se excluyen
de la LAU este tipo de situaciones para que queden regulados
específicamente por la normativa sectorial específica o, en su defecto,
se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no
sufre modificación.
La Comunidad Valenciana cuenta con un
conjunto normativo propio sobre alojamientos turísticos en el que
destaca el «Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que
aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas
apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas
gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y
disfrute; así como el Decreto 91/2009 que aprueba el reglamento
regulador de los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la
Comunitat Valenciana, ambos en la versión dada por el Decreto 206/2010,
de 3 de diciembre, por el que se modifican los decretos reguladores del
alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana.
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